캡틴법률사무소

1. 서론: 공인중개사의 단순 '대서(代書)' 행위와 행정사법 위반 고발의 덫

본 사건의 의뢰인 역시 지역에서 성실하게 공인중개사사무소를 운영해 온 베테랑 공인중개사였습니다.

의뢰인은 어느 날 사무소를 찾아온 임대인과 임차인으로부터 "우리끼리 이미 조건 합의를 마쳤으니 전세계약서 서식에 내용만 좀 적어달라"는 부탁을 받았습니다. 의뢰인은 중개수수료를 받지 않고 단순히 계약서 양식을 작성해 주는 대서 행위를 도왔습니다.

하지만 추후 해당 계약에 대해 양 당사자 간 분쟁이 발생하자, 일방 당사자가 공인중개사인 의뢰인을 겨냥하여 행정사법 제3조 제1항 및 제2조 제1항 제2호를 근거로 수사기관에 불법 서류 작성을 했다며 형사 고발을 감행했습니다.

호의로 한 단 한 번의 대서 행위 때문에 평생 일궈온 중개사 자격증이 날아가고 형사 처벌을 받을 위기에 처한 의뢰인은 깊은 절망감 속에서 캡틴법률사무소의 홍성환 변호사를 선임하여 전격적인 방어에 나섰습니다.

2. 경찰 단계 무혐의(불송치)를 이끌어낸 캡틴법률사무소의 3대 법리 변론

캡틴법률사무소의 홍성환 변호사는 사건을 맡은 즉시 의뢰인의 대서 행위가 발생하게 된 구체적 경위와 관련 대법원 판례의 맥락을 현미경처럼 분석했습니다.

홍 변호사는 대서 사실 자체를 부인하는 것은 무의미하며, "행위는 인정하되 법리적으로 죄가 되지 않는다"는 명밀한 유죄 성립 차단 프레임을 구축했습니다. 홍성환 변호사가 경찰 조사 단계에서 전면에 내세운 3대 핵심 변론 논거는 다음과 같습니다.

첫째, 해당 거래는 중개 행위가 아닌 쌍방 '직거래' 매물이며, 단 1회성 호의에 불과했습니다

홍성환 변호사는 계약 체결 당시의 문자메시지, 통화 녹취록, 대서료 입금 내역 등을 종합하여, 의뢰인이 해당 부동산에 대해 매물을 발굴하거나 가격을 조율하는 등의 '중개' 행위를 일절 하지 않았음을 명확히 증명했습니다.

거래 당사자들이 이미 완벽하게 합의를 마친 상태에서 단순 서류 작성만 부탁한 '쌍방 직거래' 사건이며, 의뢰인은 단 '1차례' 요청에 응해 대서해 준 것에 불과하여 지속성이나 반복성이 전혀 없는 일시적 행위였음을 강조했습니다.

둘째, '업(業)으로 한 행위'가 아니므로 행정사법 위반 구성요건을 결여했습니다

행정사법 제3조 제1항은 "행정사가 아닌 사람은 다른 사람의 위탁을 받아 제2조에 따른 업무를 '업(業)으로' 하지 못한다"고 규정하고 있습니다. 여기서 '업으로 한다'는 것은 반복·계속하여 영업으로 하거나, 최소한 그러한 의도를 가지고 행하는 것을 의미합니다.

홍성환 변호사는 의뢰인이 공인중개사로서 주된 업무인 부동산 중개업을 영위해 왔을 뿐, 행정사 영역인 서류 작성 대행을 별도의 수익 모델로 삼아 광고하거나 반복하지 않았다는 점을 짚었습니다.

단 1회의 대서 행위를 두고 '업으로 삼았다'고 판단하는 것은 행정사법의 자구적 한계를 넘어선 무리한 기소라는 점을 분명히 했습니다.

셋째, 1회성 대서 행위를 처벌하는 것은 죄형법정주의의 '확장해석 금지 원칙'에 위배됩니다

홍성환 변호사는 대법원의 확고한 리딩 판례들을 체계적으로 인용하며 수사관을 압박했습니다.

• 대법원 2022. 9. 29. 선고 2019도18942 판결: 단지 1회적인 서류 작성 행위의 경우, 행위의 동기, 목적, 상대방과의 관계 등 전후 사정을 고려할 때 계속·반복할 의사로 행한 것이 아니라면 '업으로 한 것'이라 볼 수 없다는 취지의 최신 판례를 제시했습니다.

• 대법원 2013. 9. 27. 선고 2013도8449 판결: 형벌법규의 해석은 엄격하여야 하고 명문의 규정 의미를 피고인에게 불리하게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 죄형법정주의에 반한다는 원칙을 강조하며, 단 1회의 호의적 작성을 처벌 대상으로 삼는 것은 법치주의 근간을 흔드는 과잉 법 집행임을 논증했습니다.

3. 결과: 첫 관문인 경찰 단계에서 최종 '혐의없음(불송치)' 종결

캡틴법률사무소 홍성환 변호사의 정교한 대법원 판례 인용과 죄형법정주의에 기반한 논리적인 변론 결과, 경찰 수사기관은 고발인의 주장을 전부 배척했습니다.

경찰은 의뢰인이 계약서를 작성해 준 사실은 인정되나, 이는 이미 당사자 간 합의된 직거래 매물에 대해 단 1회성으로 대서해 준 것에 불과하므로 행정사법상 금지하는 '서류 작성을 업으로 하는 행위'에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

결국 사건은 검찰로 송치되지 않고 경찰 단계에서 최종 '혐의없음(불송치 결정)'으로 완벽하게 종결되었습니다.

법리적으로 촘촘하게 무장하지 않은 채 홀로 조사를 받았다면 "평소에도 가끔 해줬다"거나 "돈(대서료)을 받았으니 당연히 책임이 있다"는 식의 유도질문에 휘말려 기소 의견으로 송치될 위험이 매우 컸던 사건이었습니다.

그러나 홍성환 변호사의 신속하고 정확한 판례 중심 대응 덕분에 의뢰인은 행정처분 및 형사 처벌의 공포에서 완벽하게 벗어날 수 있었습니다.

4. 결론: 공인중개사의 대서 리스크와 법률 전문가 조력의 필수성

이번 사건은 부동산 중개 현장에서 만연하게 일어나는 공인중개사의 단순 계약서 대서 행위가 어떻게 행정사법 위반이라는 형사 고발로 이어질 수 있는지, 그리고 이에 대해 어떻게 법리적으로 대응해야 하는지를 보여주는 매우 상징적인 성공 사례입니다.

부동산 직거래가 늘어남에 따라 중개사사무소를 찾아와 대서를 요구하는 고객들이 많지만, 공인중개사법과 행정사법의 경계선상에서 자칫 잘못 대처하면 행정사 협회나 악의를 품은 당사자로부터 고발 조치를 당하기 십상입니다. 고발을 당했을 때 가장 중요한 것은 당황하여 행위 자체를 거짓으로 부인하는 것이 아니라, 해당 행위가 '단발성 직거래 대서'였을 뿐 '업(業)'으로 행한 비위가 아님을 대법원 판례에 기각하여 정밀하게 입증하는 것입니다.

캡틴법률사무소의 홍성환 변호사는 행정사법 및 공인중개사법에 대한 깊은 이해와 대법원 판례 구조 분석을 바탕으로, 억울한 혐의에 부딪힌 공인중개사들의 권익을 완벽하게 수호하고 있습니다.

호의로 해준 대서 행위나 불완전 중개 시비로 인해 행정사법 위반 고발을 당해 경찰 조사를 앞두고 있다면, 첫 피의자 신문 전 반드시 철저한 법률 조력을 받아 불송치 종결의 해법을 마련하시기 바랍니다.

공인중개사의 대서 행위 및 행정사법 위반 성공 사례와 관련하여 추가로 보완하거나 강조하고 싶으신 부분이 있으신가요?

• 의뢰인이 대서를 해주면서 받았던 대서료(서기료)의 유무나 구체적인 액수 정황
• 고발인이 의뢰인을 고발하게 된 구체적인 배경 분쟁 (예: 전세금 반환 불능, 임대인과의 갈등 등)
• 포털 사이트 검색 최적화를 위해 본문에 추가 매칭하고 싶은 핵심 키워드 (예: 중개사 전세계약서 대서 처벌, 행정사법 불송치 사례 등)

말씀해 주시면 요청 사항을 즉각 반영하여 글의 완성도를 더욱 높여드리겠습니다.