캡틴법률사무소

1. 사건의 발단 및 사실관계 파악

1) 원대한 시작과 거듭된 자금조달 실패

의뢰인을 포함한 동업자들은 대한민국 한 광역시의 핵심 입지에 위치한 토지를 매수하여 그 지상에 대규모 오피스텔을 건축·분양하는 시행 사업을 기획했습니다. 사업 시행을 위해 주식회사를 설립하고, 각자 지분에 따라 투자금을 납입하여 자본금을 마련했습니다.

이후 토지 원소유주들과 총 매매대금 360억 원에 달하는 대규모 토지 매매계약을 체결하였고, 계약금으로 18억 원(매매대금의 5%)을 우선 지급하며 사업의 첫 단추를 성공적으로 끼웠습니다.

그러나 기쁨도 잠시, 급격한 금리 인상과 부동산 시장 경색 등 대외적인 금융 환경 악화로 인해 후속 자금 조달(잔금 마련을 위한 금융권 대출)이 거듭 실패로 돌아갔습니다.

계약서상 명시된 잔금 지급 기일은 다가오는데 자금이 확보되지 않자, 계약 조건에 따라 시행사가 토지 소유주들에게 지급해야 할 위약금 채무만 무려 110억 원에 이르는 절체절명의 위기에 직면하게 되었습니다.

2) 내부 동업자들의 이탈과 의뢰인의 홀로 선 고군분투

위약금 110억 원이라는 파산 직전의 리스크가 닥치자, 초기 사업을 함께 추진했던 동업자들 사이에 균열이 생기기 시작했습니다. 리스크를 감당하기 두려워했던 일부 동업자들은 자신들의 주식과 지분을 내부적으로 다른 주주들에게 양도한 뒤, 동업 관계에서 전격 탈퇴해 버렸습니다.

모든 책임을 홀로 떠안게 된 의뢰인은 어떻게든 사업을 살려내고 위약금 사태를 막기 위해 백방으로 뛰기 시작했습니다. 잔금을 치르고 토지 소유권을 확보하기 위해서는 금융기관으로부터 대형 대출(본 PF)을 받기 전, 다리 역할을 해줄 '브릿지론(Bridge Loan)'을 일으키는 것이 유일한 해결책이었습니다.

3) 30억 원 대여와 사업 무산, 그리고 사기죄 고소

의뢰인은 금융사들과 브릿지론 협상을 진행하는 과정에서 부족한 에쿼티(Equity, 자기자본) 및 진행 비용을 충당하기 위해 고소인으로부터 자금을 조달하기로 했습니다.

의뢰인은 고소인에게 *"현재 브릿지론 절차가 긴밀하게 진행 중이다. 이 브릿지론만 성공적으로 일으키면 이후 본 PF 대출은 약정된 수순에 따라 실행되므로 사업을 차질 없이 진행할 수 있다"*고 설명하며 총 6차례에 걸쳐 도합 30억 원을 차용(또는 투자) 받았습니다.

그러나 잔금 지급 및 금융권 최종 심사 직전, 탈퇴했던 과거 동업자들과 남아있는 주주들 간에 법적 지분 정리 및 경영권 분쟁이 뒤늦게 터져 나왔습니다.

대출 금융기관에서는 "차주(시행사) 내부의 지분 구조와 지배구조에 분쟁이 있다면 대출 실행이 불가능하다"는 최종 통보를 내렸고, 결국 브릿지론 승인이 최종 부결되었습니다.

사업이 무산되고 토지 계약금마저 몰취당할 위기에 처하자, 30억 원을 돌려받지 못한 고소인은 의뢰인을 상대로 *"처음부터 위약금 110억 원을 맞이하여 부도 위기에 처해 있었으면서, 브릿지론과 본 PF가 확실히 확정된 것처럼 속여 30억 원을 편취했다"*라며 특경법 위반(사기) 혐의로 경찰에 고소하였습니다.

2. 수사기관(경찰)이 사기죄를 바라보는 '눈'과 수사의 맥(脈)

검경 수사권 조정 이후, 경제 범죄(특히 고소 금액이 수십억 원대에 이르는 대형 사기 사건)의 1차적 수사 종결권은 경찰에게 있습니다.

경찰 수사관들이 사기죄 고소 사건을 조사할 때 가장 중요하게 보는 핵심은 결코 고소인의 '감정적인 억울함'이 아닙니다. 그들은 철저하게 두 가지 축을 중심으로 수사의 맥을 짚어 나갑니다.

1) 차용(투자) 당시의 '편취 고의'와 '기망 행위'의 존재 여부

형사법상 사기죄가 성립하려면 ‘돈을 빌리거나 투자를 받을 당시(행위 당시)’에 이미 상대방을 속이려는 기망의 의사가 있었고, 돈을 돌려주지 않거나 사업을 진행하지 않을 목적(편취의 고의)이 있어야 합니다.

사후적으로 사업이 실패하여 돈을 갚지 못하게 된 것은 단순한 '민사상 채무불이행'일 뿐, 형사상 사기죄가 되지 않습니다. 따라서 수사기관은 고소인이 돈을 건넨 6차례의 시점마다 의뢰인의 재정 상태, 사업 진행 상황, 대출 가능성을 현미경 보듯 들여다봅니다.

2) 자금의 흐름(Flow of Money)에 대한 계좌 추적 및 분석

수사관들은 피의자의 말이나 주장을 믿지 않습니다. 오직 '숫자와 계좌의 기록'만을 믿습니다.

• 고소인으로부터 들어온 30억 원이 실제로 오피스텔 사업의 브릿지론 진행 비용, 토지대금 관련 비용, 시행사 운영비로 투명하게 사용되었는가?

• 아니면 의뢰인의 개인적인 빚을 갚거나, 다른 부실한 사업장에 전용되었거나, 개인적으로 은닉(호화 생활 등)했는가?

만약 후자(용도 외 사용)가 조금이라도 발견된다면, 수사기관은 즉시 '용도를 속여 돈을 받아냈다'고 판단하여 기망 및 편취 고의를 인정하고 구속영장 청구 등 강력한 수사로 전환합니다.

반대로 전자의 사실이 명백히 입증된다면, 사기죄 성립 가능성은 급격히 낮아집니다.

3. [캡틴법률사무소 김효습 변호사]의 치밀한 방어 및 변론 전략

경찰 수사 구조와 금융 시행 범죄의 생리를 누구보다 잘 알고 있는 경찰대 출신 김효습 형사전문변호사는 사건을 맡자마자 수사기관의 칼날이 어디를 향할지 정확히 예측하고, 아래와 같은 3단계 방어 전략을 구축했습니다.

전략 1: '돈의 흐름' 전수 조사 및 투명성 입증 (금융 분석)

김효습 변호사는 고소인이 6차례에 걸쳐 입금한 30억 원의 종잣돈이 단 1원도 개인적인 용도나 부정한 곳으로 흘러가지 않았음을 입증하기 위해, 시행사 법인 계좌 및 의뢰인의 개인 계좌 수개년 치를 확보하여 자체적인 자금 추적 분석(Forensic Level Analysis)을 실시했습니다.

• 입증 자료: 대여금 입금 직후 실행된 신탁사 수수료 영수증, 금융 자문사 컨설팅 비용 송금 내역, 토지 소유주들과의 계약 연장 협상 비용 등을 일목요연하게 정리한 '자금 사용처 대조표' 및 금융 거래 증빙 자료를 작성하여 제출했습니다.

• 효과: 수사기관이 계좌 추적을 하기 전, 먼저 완벽하게 정리된 자금 흐름도를 선제적으로 제시함으로써 "의뢰인은 고소인의 돈을 오직 오피스텔 사업 성공만을 위해 사용했다"는 점을 각인시켜 편취 고의의 의심을 원천 차단했습니다.

전략 2: '당시' 브릿지론 절차의 실재성(Reality) 증명

고소인은 의뢰인이 아무런 대책 없이 "브릿지론이 무조건 된다"며 거짓말을 했다고 주장했습니다. 이에 대해 김효습 변호사는 돈을 빌릴 당시 실제로 금융권과 브릿지론 대출 심사가 상당한 수준으로 진행되고 있었다는 객관적 정황 증거(Objective Evidence)를 확보하는 데 집중했습니다.

• 확보된 증거: 당시 금융기관(증권사 및 저축은행 등)과 주고받은 대출의향서(LOI), 턴시트(Turn Sheet, 주요 대출 조건 협의서), 이메일 및 회의록, 대출 심사 청구서 등을 날짜별로 촘촘히 재구성했습니다.

• 변론 요지: 의뢰인이 고소인으로부터 6차례에 걸쳐 자금을 조달하는 동안, 매회 금융사와의 대출 심사 단계가 실제로 진척되고 있었습니다. 즉, 의뢰인의 "브릿지론을 일으켜 사업을 진행하겠다"는 발언은 허황된 사기적 감언이설이 아니라, 실제 진행 중인 팩트에 기반한 진실한 사업적 전망이자 계획이었음을 명백히 입증했습니다.

전략 3: 사후적 실패의 원인이 '동업자 간 경영권 분쟁'이라는 불가항력적 사정임을 부각

가장 중요한 포인트는 '대출이 왜 실패했는가?'였습니다. 처음부터 대출을 받을 능력이 없었던 것이 아니라, 사후적으로 터진 예기치 못한 사정 때문이었다는 법리를 전개해야 했습니다.

• 논리적 변론: 김효습 변호사는 탈퇴했던 동업자들이 지분 양도 계약의 효력을 뒤늦게 문제 삼으며 제기한 내부 분쟁 소송 및 내용증명 등을 증거로 제출했습니다. 금융기관이 대출을 거절한 결정적인 사유가 바로 이 ‘예측하지 못한 주주 간 내부 분쟁으로 인한 차주 안정성 결여’였다는 금융사의 심사 의견을 객관적으로 대변했습니다.

• 결론: 대출 부결 및 사업 무산은 의뢰인이 돈을 빌릴 당시에 예측할 수 없었던 '사후적인 사정 변경'이자 '불가항력적인 경영상 리스크'였을 뿐이므로, 이를 빌미로 소급하여 돈을 빌릴 당시의 기망 의사를 단정할 수 없다는 형사법상 대법원 판례 법리를 예리하게 대입했습니다.

4. 경찰의 최종 처분: 불송치(혐의없음) 결정

경찰 수사팀은 캡틴법률사무소 김효습 변호사가 제출한 금융 흐름 분석 보고서와 구체적인 대출 진행 증거들을 면밀히 검토했습니다.

그 결과 고소인의 주장처럼 의뢰인이 처음부터 위약금 리스크에 직면해 고소인을 속여 돈을 가로채려 했다고 볼 수 없으며, 자금의 상당 부분이 실제 사업 진행을 위한 필수 비용으로 집행된 점, 대출 심사가 실질적으로 가동되고 있었던 점이 명백히 인정되었습니다.

이에 경찰은 고소 금액이 30억 원에 이르는 특경법 사기 사건임에도 불구하고, 의뢰인에게 편취의 고의 및 기망 행위를 인정하기 어렵다고 판단하여 최종 '불송치(혐의없음)' 결정을 내렸습니다.

이로써 의뢰인은 억울하게 거대한 형사 처벌의 죄인이 될 위기에서 벗어나, 민사적인 채무 정리 및 사업 재정비에 집중할 수 있는 기회를 얻게 되었습니다.

5. 경제·시행 범죄 수사 대응의 핵심 교훈

본 사건이 무혐의로 끝날 수 있었던 성공 요인은 크게 세 가지로 요약되며, 유사한 위기에 처한 사업가들이 반드시 기억해야 할 대목입니다.

부동산 개발 및 기업 자금 거래에서 발생하는 사기 고소는 일반 단순 사기 사건과 수사의 차원이 다릅니다. 금융 구조에 대한 깊은 이해와 철저한 계좌 추적 방어 능력이 승패를 가릅니다.

억울한 고소를 당했다면 수사기관이 돈의 흐름을 왜곡하여 해석하기 전에, 수사관의 시각에서 사건을 선제적으로 재구성할 수 있는 경찰 출신 전문 변호사의 조력을 받아 첫 단추를 올바르게 꿰매는 것이 빠른 해결 방법일 수 있습니다.

현재 유사한 부동산 시행, 동업 분쟁, 또는 대형 사기 고소 사건으로 조사를 앞두고 계신가요?

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