캡틴법률사무소

1. 사건의 개요 및 의뢰인들의 위기 상황

의뢰인 A의 혐의 (매도인: 전매제한 기간 내 분양권 처분)

의뢰인 A는 oo아파트의 최초 분양 당첨자였습니다. 해당 아파트는 일정 기간 분양권 전매가 엄격히 금지된 지역에 위치해 있었습니다. 그러나 의뢰인 A는 부동산 중개업자의 은밀한 제안을 받고, 매수인으로부터 수천만 원의 프리미엄(P)을 현금 등으로 지급받은 뒤 자신의 oo아파트 분양권 공급계약서 원본을 교부함으로써, 전매제한 기간 이전에 분양권을 불법 전매(주택법 위반)했다는 혐의로 형사 입건되었습니다.

의뢰인 B의 혐의 (매수인 겸 재전매인: 불법 전매권 취득 및 재처분)

의뢰인 B는 부동산 중개업자의 알선 및 주도로 프리미엄을 지급하고 의뢰인 A의 oo아파트 분양권 공급계약서 원본을 매수했습니다. 이후 의뢰인 B는 해당 분양권을 가지고 있다가, 전매제한이 풀리기 전 또 다른 부동산업자를 통해 최종 매수인 C에게 프리미엄을 얹어 재전매를 감행함으로써, 불법 분양권을 매수 및 재전매(주택법 위반)했다는 혐의로 함께 입건되었습니다.

피의자들의 당면 과제

지자체의 특별사법경찰관(특사경)과 관할 경찰서는 해당 지역 부동산 중개업소에 대한 대대적인 압수수색을 진행하는 과정에서, 이 사건 oo아파트 분양권의 명의가 최초 당첨자 A에서 최종 등기(또는 최종 명의변경)자 C로 이전된 정황을 포착했습니다.

경찰은 A와 B가 중개업자를 끼고 전매제한 기간 이전에 일명 '복등기'나 '다운계약', '선거래 후명의변경' 방식으로 불법 전매를 저질렀다고 판단하여, 의뢰인 A와 B에게 피의자 신분으로 출석하여 조사를 받으라는 통보를 내렸습니다. 대기업 직원에 공무원 임용을 앞두고 있던 의뢰인들은 형사 처벌을 받을 경우 직장에서 퇴사당하거나 임용이 취소될 수 있는 절체절명의 위기에 놓인 채 캡틴법률사무소 김효습 대표 변호사를 찾아왔습니다.

2. 캡틴법률사무소 김효습 변호사의 사건 분석 및 전략 수립

부동산 불법 전매 수사는 일반 형사 사건과 달라서, 계약서의 실물 교부 시점, 현금 및 수표의 이동 경로, 중개업자의 이중 장부(메모) 등의 정황 증거를 바탕으로 피의자들을 압박하는 구조를 가집니다.

경찰대 출신이자 경찰청 수사 계통에서 수많은 금융·경제 범죄 및 부동산 투기 세력을 직접 수사해 본 김효습 대표변호사는, 수사기관이 피의자 신문 조사를 진행할 때 어떤 패를 쥐고 흔드는지 누구보다 잘 알고 있었습니다. 사건을 접한 즉시 의뢰인들의 자금 흐름과 관련 서류를 전수 조사한 뒤 다음과 같은 방어 전략을 수립했습니다.

① 자금 흐름(Financial Flow)의 철저한 역추적 및 단절

경찰이 불법 전매를 확신하는 가장 강력한 무기는 '돈의 흐름'입니다. 프리미엄이 오간 내역이 계좌로 증명되거나, 현금 출금 내역이 상대방의 입금 내역과 일치하면 빼도 박도 못하는 유죄 증거가 됩니다. 김효습 대표변호사는 수사기관에서 체득한 금융 범죄 자금 흐름 파악 기법을 역으로 활용했습니다.

의뢰인 A, B 간의 계좌 거래 내역은 물론, 이들의 가족, 중개업자의 계좌까지 분석하여 수사기관이 "전매제한 기간 내에 프리미엄 명목의 돈이 결부되어 오갔다"는 사실을 금융 데이터로 '직접 입증'할 수 없는 상태임을 확인했습니다.

② 수사기관의 입증 책임(Burden of Proof) 부각 및 법리적 허점 공략

형사재판 및 수사 단계에서 공소사실의 입증 책임은 전적으로 수사기관에 있습니다. 피의자가 "나는 죄를 짓지 않았다"를 입증하는 것이 아니라, 수사기관이 합리적 의심의 여지가 없을 정도로 "이들이 전매기간 전에 거래를 완료했다"는 점을 증명해야 합니다.

본 사건에서 해당 분양권이 결국 A에서 B를 거쳐 최종적으로 C에게 명의가 이전된 '결과적 사실' 자체는 명백했습니다.

그러나 김효습 대표변호사는 "분양권 명의가 최종적으로 이전되었다는 결과만으로, 그 원인 행위인 매매 계약이 ‘전매제한 기간 이전’에 체결되고 완성되었다고 단정할 수 없다"는 강력한 법리적 방어선을 구축했습니다.

③ '실전형 모의 피의자 신문(ARQUIS)'을 통한 진술 고도화

경찰 조사 단계에서 피의자들이 가장 많이 하는 실수는 수사관의 유도신문이나 압박에 못 이겨 "그때 서류를 미리 주긴 했던 것 같다", "돈을 현금으로 일부 받았다"는 식의 애매한 자백성 진술을 하는 것입니다.

캡틴법률사무소만의 특화 프로그램인 ARQUIS(모의 신문 프로그램)를 가동하여, 실제 경찰 수사관이 던질 압박 질문(서류 교부 시점, 공급계약서 원본의 행방, 중개업자와의 대화 내용 등)을 그대로 재현하며 의뢰인들이 일관되고 법리적으로 안전한 진술을 유지할 수 있도록 트레이닝했습니다.

3. 경찰 수사 단계에서의 핵심 변론 내용

경찰 조사 당일, 김효습 대표변호사와 홍성환 변호사는 의뢰인들과 직접 동행하여 조사실에 입회했습니다.

수사관은 예상대로 최초 당첨자 A가 전매제한 기간 중에 공급계약서 원본을 소지하지 않고 있었던 점, 중개업소의 대장상에 의뢰인들의 이름과 아파트 동호수가 기재되어 있던 점을 밀어붙이며 압박 수사를 전개했습니다. 이에 대해 의견서와 구두 변론을 통해 다음과 같이 조목조목 반박했습니다.

[캡틴법률사무소의 핵심 변론 프레임]

"해당 분양권이 결과적으로 A, B를 거쳐 C로 이전되었다는 사실은 인정합니다. 그러나 수사기관이 제시하는 증거들은 모두 명의변경 결과에 따른 정황일 뿐, 의뢰인들이 법정 전매제한 기간 내에 실질적인 매매 거래를 체결하고 대금을 수령했다는 점을 입증할 수 있는 객관적 증거(계좌 내역, 확약서 등)는 단 하나도 존재하지 않습니다. 형사 처벌은 추측이 아닌 엄격한 증거에 의해야 합니다"

첫째, 금융 자금 흐름의 입증 불충분 주장

수사기관은 중개업자의 진술이나 장부 유출본을 토대로 프리미엄이 오갔을 것이라 추정했습니다. 그러나 본 변호인은 의뢰인 A의 계좌에 대출금이나 정상적인 생활 자금 외에 출처가 불분명한 고액의 현금 유입이 전혀 없다는 점, 의뢰인 B 역시 전매제한 기간 내에 불법 자금으로 의심될 만한 고액 현금 인출이나 수표 발행 내역이 존재하지 않는다는 점을 금융 거래 소명 자료를 통해 입증했습니다. 수사기관은 자금의 연결고리를 찾지 못해 당황하기 시작했습니다.

둘째, 공급계약서 원본 교부 시점의 정황 무력화

경찰은 전매제한 기간 내에 계약서 원본이 중개업자에게 넘어갔으므로 이미 전매가 기정사실화된 것이라 주장했습니다. 이에 대해 주택법 수사에 대한 축적된 승소 데이터를 기반으로, "계약서 원본의 단순 보관이나 위탁, 혹은 전매제한 해제 이후 거래하기로 하는 가계약 내지 예약 상태에서 서류가 오간 것만으로는 주택법이 금지하는 '분양권의 전매(처분행위)'가 완전히 이루어졌다고 볼 수 없다"는 대법원 판례의 태도를 원용했습니다.

결과적으로 전매제한 기간 내에 '매매 거래의 효력이 완전히 발생했다'는 점을 입증할 실체적 서면(매매계약서 등)이 압수되지 않았음을 정확히 짚어냈습니다.

셋째, 참고인(중개업자 등) 진술의 신빙성 탄핵

부동산 중개업자나 주변인들의 진술 중 의뢰인들에게 불리한 정황 진술에 대하여, 자신들의 행정처분이나 형사처벌 수준을 낮추기 위한 허위 또는 추측성 진술일 가능성이 매우 높음을 지적했습니다. 객관적인 계약서나 영수증 등 처분문서가 없는 상태에서 오직 정황 유추만으로 피의자들을 주택법 위반의 공범으로 처벌할 수 없음을 강력히 주장했습니다.

4. 사건의 결과: 증거불충분 ‘혐의 없음’ 불송치 종결

관할 경찰서는 캡틴법률사무소 김효습 대표 변호사가 제출한 상세한 검토 의견서와 금융 분석 자료, 그리고 조사 과정에서의 일관된 진술을 종합적으로 검토했습니다.

경찰은 분양권의 최종 명의가 변경되었다는 사실 이외에, 수사기관이 법 법정 전매제한 기간 중에 의뢰인 A와 B가 실질적인 매매 거래를 완료하고 프리미엄을 주고받았다는 범죄 사실을 입증할 만한 직접적인 증거가 부족하다는 점을 명백히 인정했습니다.

결국 수사기관은 의뢰인 A와 B의 주택법 위반 혐의에 대하여 증거불충분으로 인한 ‘혐의 없음’ 불송치 결정을 내렸습니다. 이로써 두 의뢰인은 아무런 형사 처벌 기록을 남기지 않고 전과자가 될 위기에서 벗어났으며, 대기업 재직 및 공무원 임용이라는 자신들의 소중한 일상을 완벽하게 지켜낼 수 있었습니다.

5. 주택법 위반 불법전매 수사 대응을 위한 김효습 변호사의 핵심 제언

부동산 불법 전매나 공급질서 교란 행위는 정부가 매우 민감하게 주시하는 범죄 분야입니다. 일단 피의자로 지목되어 경찰 조사를 받게 되면 수사관들은 "이미 장부와 명의변경 내역을 다 확보했으니 솔직하게 자백하라"며 심리적으로 압박해 옵니다.

그러나 이번 성공사례가 증명하듯, 아무리 수상한 정황이 존재하더라도 형사소송법상 요구되는 '엄격한 증거'를 통한 입증이 없다면 무죄 처분(혐의없음)을 받아낼 수 있습니다. 본 사건에서 승소할 수 있었던 핵심 요인은 다음과 같습니다.

1. 경찰 출신 변호사의 수사 기법 역이용: 수사기관이 계좌를 어떻게 추적하고 어느 지점에서 입증 한계에 부딪히는지 정확히 파악하여 방어선을 쳤습니다.
2. 첫 단추(첫 조사)의 완벽한 통제: 경찰 조사에 임하기 전, 변호사와 함께 진술의 리스크를 완벽히 제거하고 일관된 태도를 유지했기에 수사관의 유도신문에 말려들지 않았습니다.
3. 결과와 원인의 분리: 명의가 변경되었다는 '결과'에 매몰되지 않고, 거래가 일어난 '시점과 과정'에 증거가 없음을 논리적으로 파고들었습니다.

아파트 분양권 불법 전매, 다운계약, 청약통장 양도 등 주택법 위반 혐의로 경찰로부터 출석 요구를 받으셨다면, 당황하여 혼자 조사를 받으러 가거나 섣불리 자백해서는 안 됩니다.

첫 조사에서 작성된 피의자 신문 조서는 추후 재판까지 본인을 발목 잡는 가장 무서운 무기가 됩니다. 수사의 생리를 가장 잘 아는 경찰 출신 형사전문 변호사의 조력을 받아 사건 초기부터 철저하게 대응하는 것은 도움이 될 수 있습니다. 

캡틴법률사무소가 여러분의 재산과 미래를 끝까지 지켜드리겠습니다.

현재 주택법 위반(불법 전매, 청약통장 매매 등)이나 부동산 금융 범죄 혐의로 수사기관의 조사 연락을 받으신 상태인가요?

• 해당 분양권의 전매제한 기간과 실제 계약/서류 교부 시점
• 현재 수사기관이 확보한 것으로 추정되는 증거(계좌 내역, 중개업자 장부 등)의 유무
• 경찰 조사 예정일 및 현재 진행 단계

위 내용을 말씀해 주시면, 본 성공사례의 노하우를 바탕으로 혐의 없음(불송치) 가능성 및 구체적인 진술 방어 전략을 즉시 진단해 드리겠습니다.

아파트 분양권 전매제한 위반(주택법 위반) 사건과 관련하여, 의뢰인분들이 상담 시 가장 많이 질문하시는 핵심 내용과 수사 실무 중심의 답변을 Q&A 형식으로 정리했습니다.

Q1. 전매제한 기간 중에 분양권 매매 계약을 체결했지만, 명의변경(승인)은 전매제한이 풀린 후에 하기로 약정했습니다. 이것도 주택법 위반으로 처벌받나요?

A1. 네, 처벌 대상이 됩니다.
주택법 제64조는 분양권의 명의가 실제로 넘어가는 행위뿐만 아니라, 전매제한 기간 내에 이루어지는 매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 처분행위(가계약, 예약 포함)를 금지하고 있습니다. 따라서 "명의변경은 나중에 하니까 괜찮겠지"라며 제한 기간 내에 전매 계약서를 작성하거나 프리미엄(P)을 주고받았다면 그 자체로 주택법 위반 죄가 성립합니다. 법원은 명의변경 시점이 아닌, 실질적인 거래 합의가 이루어진 시점을 기준으로 위법 여부를 판단합니다.

Q2. 부동산 중개업자가 "단속에 절대 안 걸리는 안전한 방식"이라며 공급계약서 원본만 넘겨주라고 해서 응했습니다. 계약서 실물만 넘겨준 것도 전매행위인가요?

A2. 수사기관은 이를 전매행위가 완료된 강력한 정황 증거로 봅니다.
실무적으로 계약서 원본(공급계약서)과 손택스(국세청) 인증서, 인감증명서 등을 매수인에게 넘겨주는 행위는 분양권 처분의 핵심 권한을 이전한 것으로 해석됩니다. 비록 공식적인 매매계약서를 쓰지 않았더라도, 수사기관은 중개업소 압수수색을 통해 원본 서류의 소지 현황을 파악하고 불법 전매 수사에 착수합니다. 다만, 원본이 넘어간 이유가 '처분'이 아닌 '단순 보관'이나 '가계약 상태에서의 위탁' 등 다른 사정이 있었음을 금융 흐름과 결부해 논리적으로 증명해 낸다면 혐의를 벗을 여지가 있습니다.

Q3. 불법 전매가 적발되면 매도인과 매수인 중 누구만 처벌받나요? 중개한 부동업자만 처벌받는 것 아닌가요?

A3. 불법 전매 거래에 관여한 세 주체(매도인, 매수인, 중개업자) 모두 처벌받습니다.
주택법은 전매를 한 자(매도인)와 전매를 알선한 자(중개업자)뿐만 아니라, 전매를 자행하여 분양권을 매수한 자(매수인) 역시 동일하게 처벌하도록 규정하고 있습니다. 혐의가 인정될 경우 모두 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 특히 불법 전매로 얻은 이익(프리미엄 등)의 3배가 3,000만 원을 초과할 경우에는 벌금형이 '그 이익의 3배에 상당하는 금액'까지 가중될 수 있어 경제적 타격이 매우 큽니다.

Q4. 경찰에서 불법 전매 혐의로 조사받으러 오라고 연락이 왔습니다. 이미 수사기관이 모든 거래 내역을 다 알고 있는 상태인가요?

A4. 명의변경 데이터 등 '결과적 정황'은 확보했을 가능성이 높지만, '인과관계'를 모두 입증한 상태는 아닙니다.
보통 경찰이나 특사경(특별사법경찰관)은 국토교통부의 부동산거래관리시스템(RTMS) 모니터링 자료나, 다른 다운계약·불법전매로 구속된 부동산 중개업자의 장부(일명 '피장부')를 압수수색하여 피의자를 특정합니다. 즉, "A에서 C로 명의가 넘어가는 과정에서 B가 낀 정황이 있다"는 수준에서 출석을 요구하는 경우가 많습니다. 핵심은 전매제한 기간 내에 실질적인 돈과 서류가 오갔다는 구체적 증거를 경찰이 쥐고 있느냐입니다. 첫 조사 전 변호사와 함께 수사기관의 패를 분석하고 대응해야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

Q5. 만약 주택법 위반으로 유죄 판결을 받게 된다면, 제가 프리미엄을 주고 산 분양권이나 아파트는 어떻게 되나요?

A5. 형사 처벌과 별개로 분양 계약 자체가 취소될 수 있으며, 아파트를 소유하고 있더라도 박탈될 수 있습니다.
주택법 제65조 및 제66조 등에 따라, 국토교통부나 사업주체(시행사)는 불법 전매 등 공급질서 교란 행위가 적발된 주택 공급계약에 대해 '계약 취소'를 할 수 있습니다. 이 경우 시행사가 최초 분양가에 소정의 이자만 얹어 매수인에게 지급하면 주택 소유권은 시행사로 강제 환수됩니다. 이미 입주해 살고 있더라도 집을 비워줘야 하는 최악의 상황이 발생할 수 있으며, 향후 10년간 청약 자격도 제한됩니다.

Q6. 중개업자 장부에 제 이름과 금액이 적혀있다고 합니다. 무조건 자백하고 선처를 구해야 할까요?

A6. 절대 섣불리 자백해서는 안 되며, 장부의 증거 능력을 먼저 따져봐야 합니다.
중개업자의 메모나 장부는 중개업자 본인의 추측이나 일방적인 기록일 수 있으므로, 그 자체만으로 완벽한 유죄의 증거가 되지 못합니다. 형사소송법상 수사기관은 장부 외에도 '합리적 의심의 여지가 없는 객관적 직접 증거'를 제시해야 합니다. 만약 계좌 추적 등에서 전매기간 내에 프리미엄 대금이 오간 사실이 명백히 증명되지 않는다면, 장부의 신빙성을 탄핵하여 '증거불충분 무혐의'를 이끌어낼 수 있습니다. 첫 조사에서 겁을 먹고 자백 조서를 작성해 버리면 되돌릴 수 없으므로, 전문가와 상담 후 진술 방향을 정하는 것이 좋습니다.

불법 전매 Q&A 내용 중 의뢰인님의 상황과 가장 유사하거나 추가로 법리적 검토가 필요한 문항이 있으신가요?

• 현재 수사기관으로부터 출석 통보를 받은 정확한 죄명
• 단속의 원인이 된 부동산 중개업소의 압수수색 여부
• 조사 전 금융 거래 내역(계좌/현금) 소명 가능 여부

이 구체적인 정황들을 알려주시면, 수사관의 예상 질문을 무력화할 수 있는 맞춤형 방어 전술을 구성해 드리겠습니다.