캡틴법률사무소

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장위6구역 재개발 사업인 푸르지오 라디우스 파크에서 부정청약 수사 후 불송치 결정을 받았음에도 공급계약 취소 문제가 발생하는 사례가 있습니다.

핵심 쟁점은 도시정비법에 따라 공급된 일반분양 주택에 주택법 제65조의 공급질서 교란 및 계약취소 규정을 어떻게 적용할 것인지입니다.

형사 불송치가 계약 유지를 자동으로 보장하는 것은 아니지만, 불송치 이유와 적용 법률은 계약취소를 다투는 중요한 근거가 될 수 있습니다.

계약취소 통보 이후 재분양 가능성이 있다면 수분양자 지위확인 본안소송과 보전처분 필요성을 함께 검토해야 합니다.

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경찰에서는 불송치라는데, 조합에서는 계약을 취소한다고 합니다

 

 

부정청약 혐의로 경찰 조사를 받았습니다.

조사 결과는 불송치였습니다.

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그런데 얼마 뒤 조합으로부터 분양계약을 취소하겠다는 취지의 통보를 받았다면 어떨까요?

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당첨자 입장에서는 이해하기 어려울 수밖에 없습니다.

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"경찰에서도 처벌할 수 없다고 끝난 사건인데, 왜 아파트 계약은 취소되는 것인가?"

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현재 장위6구역 재개발 사업으로 공급된 푸르지오 라디우스 파크에서 살펴볼 필요가 있는 쟁점입니다.

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이 문제는 단순히 부정청약 여부만 따져서는 해결되지 않습니다.

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① 해당 주택이 어떤 법률에 따라 공급됐는지

② 주택법 제65조가 해당 공급에 적용될 수 있는지

③ 불송치 결정의 이유가 무엇인지

④ 조합의 계약취소에 법률상 근거가 있는지

를 순서대로 살펴봐야 합니다.

 

 

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푸르지오 라디우스 파크는 일반적인 민간분양과 출발점이 다릅니다

 

푸르지오 라디우스 파크는 장위6구역 주택재개발정비사업을 통해 공급되는 아파트입니다.

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따라서 이 사건을 검토할 때 중요한 출발점 중 하나가 「도시 및 주거환경정비법」입니다.

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왜 이것이 중요할까요?

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부정청약 사건에서 흔히 거론되는 「주택법」 제65조 제1항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 '이 법에 따라 건설·공급되는' 주택 등을 공급받는 행위를 금지하고 있습니다.

 

 

그렇다면 자연스럽게 다음 질문이 생깁니다.

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도시정비법에 따른 재개발사업으로 건설·공급된 일반분양 주택에도 주택법 제65조를 동일하게 적용할 수 있는가?

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바로 이 부분이 이 사건에서 살펴봐야 할 핵심 법률 쟁점 중 하나입니다.

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캡틴법률사무소는 장위 푸르지오 라디우스 파크 관련 부정청약 사건에서 실거주 생활관계를 소명하여 경찰 단계 불송치 종결로 계약을 지켜낸 경험이 있습니다.

 

장위 푸르지오 라디우스 파크 부정청약 불송치 성공사례 자세히 보기

 

 

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도시정비법은 주택법 전체를 그대로 적용하도록 하고 있지 않습니다

 

도시정비법도 일반분양 과정에서 주택법의 규정을 활용합니다.

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그런데 적용 구조를 자세히 볼 필요가 있습니다.

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현행 「도시 및 주거환경정비법」 제79조는 정비사업을 통해 건설된 주택의 공급에 관한 사항을 규정하면서, 조합원 등에게 공급하고 남은 주택을 일반에 공급할 수 있도록 하고 있습니다.

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그리고 일반분양의 공급 방법과 절차에 관해서는 주택법 제54조를 준용하도록 규정하고 있습니다.

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여기서 주목할 부분이 있습니다.

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명시적으로 준용되는 조문은 주택법 제54조입니다.

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부정청약의 공급질서 교란행위를 규정하는 제65조는 별도의 조문입니다.

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따라서 정비사업 일반분양에서 제54조가 준용된다는 이유만으로 제65조의 계약취소 규정까지 당연히 동일하게 적용되는지는 별도로 검토할 필요가 있습니다.

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이 부분이 바로 푸르지오 라디우스 파크 계약취소를 다툴 때 중요한 법률적 쟁점이 될 수 있습니다.

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그렇다면 경찰은 왜 불송치 결정을 했을까요?

 

여기서 반드시 확인해야 할 것이 불송치 결정서의 이유입니다. 같은 불송치라도 이유는 전혀 다를 수 있습니다.

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단순히 증거가 부족해서 혐의가 인정되지 않은 사건과, 애초에 해당 행위를 처벌할 법률을 적용하기 어렵다고 판단한 사건은 이후 계약취소 분쟁에서 의미가 다를 수 있습니다.

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특히 적용 법률 자체가 문제가 되어 형사절차가 종결됐다면,

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형사처벌의 전제가 된 주택법 제65조의 적용이 문제됐는데, 동일한 제65조를 근거로 공급계약을 취소할 수 있는가?

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라는 문제가 다시 제기될 수 있습니다.

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따라서 불송치 결정을 받았다면 단순히 결과란에 적힌 불송치만 확인해서는 안 됩니다.

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경찰이 어떤 이유와 법리로 사건을 종결했는지를 확인하는 것이 중요합니다.

 

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부정청약 불송치 = 계약취소 자동 철회는 아닙니다

 

여기서는 한 가지 오해를 피해야 합니다.

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경찰에서 불송치를 받았다고 해서 조합의 계약취소가 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다.

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형사절차와 공급계약에 관한 민사상 분쟁은 판단 구조가 동일하지 않기 때문입니다.

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반대로 조합에서 계약취소 통보가 왔다고 해서 계약을 되살릴 방법이 전혀 없다는 의미도 아닙니다.

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결국 계약취소의 근거가 무엇인지, 그 근거가 해당 재개발 일반분양에도 적용되는지, 당첨자에게 실제 공급질서 교란행위가 있었는지 등을 별도로 다투게 됩니다.

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따라서 푸르지오 라디우스 파크 사건은

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"불송치니까 무조건 계약 유지"

또는

"조합이 취소했으니 끝"

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어느 한쪽으로 단순하게 판단하기 어려운 사안입니다.

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부정청약 사건에서 불송치 이후 계약취소 문제가 어떻게 전개되는지는 아래 글에서 더 자세히 설명하고 있습니다.

 

부정청약 변호사, 언제 필요할까? 경찰 조사부터 불송치 후 계약취소까지

 

 

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계약취소를 다투려면 누구를 상대로 해야 할까요?

 

이 부분도 중요합니다.

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국토교통부가 계약취소와 관련된 조치를 요구하거나 관여했더라도 실제 분양계약의 당사자가 누구인지부터 확인해야 합니다.

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조합이 공급계약의 당사자로서 계약해제를 통지했다면 계약관계 자체를 다투는 상대방 역시 조합이 될 수 있습니다.

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따라서 사안에 따라 검토하게 되는 것이 수분양자 지위확인소송입니다.

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쉽게 말하면,

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"조합이 계약을 해제했다고 통보했지만, 나는 여전히 해당 아파트를 분양받은 사람으로서 계약상 지위를 가지고 있다."

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는 점을 법원에서 확인받는 것입니다. 승소 시 계약이 취소되지 않았음이 확인됩니다.

 

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그런데 본안소송만 제기하고 기다려서는 위험할 수 있습니다

 

 

이번 사건에서 특히 중요한 부분입니다.

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수분양자 지위확인소송을 제기한다고 바로 판결이 나오는 것은 아닙니다.

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문제는 판결을 기다리는 동안 해당 세대가 어떻게 처리되느냐입니다.

 

 

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조합이 계약이 취소됐다고 판단하고 해당 호실을 제3자에게 다시 공급한다면 권리관계가 훨씬 복잡해질 수 있습니다.

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그래서 사건의 진행 상황과 재분양 가능성 등에 따라 본안소송과 함께 적절한 보전처분을 검토할 필요가 있습니다.

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목적은 간단합니다.

법원이 계약의 효력을 최종적으로 판단하기 전에 해당 호실의 법률관계가 돌이키기 어려운 상태로 바뀌는 것을 막는 것입니다.

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가처분이 필요한지, 어떤 형태의 보전처분이 적절한지는 계약관계와 현재 조합의 조치에 따라 달라질 수 있으므로 개별 사건을 확인해야 합니다.

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계약취소 공문을 받았다면 3가지는 바로 확인하세요

 

 

첫 번째는 계약취소의 법적 근거입니다.

공문에 어떤 조항이 적혀 있는지부터 확인해야 합니다. 단순히 부정청약 적발이라고 적혀 있는 것과 주택법 제65조 등 구체적인 법률 조항이 제시된 것은 대응 방법이 달라질 수 있습니다.

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두 번째는 불송치 결정서의 이유입니다.

혐의가 인정되지 않은 이유가 사실관계 때문인지, 증거 때문인지, 적용 법률 때문인지 확인해야 합니다.

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세 번째는 조합이 요구한 회신 또는 소명 기한입니다.

공문을 받은 뒤 아무런 대응 없이 기다리는 것은 권하지 않습니다. 조합이 어떤 후속 절차를 예정하고 있는지도 함께 확인해야 합니다.

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특히 재분양 가능성이 구체화되고 있다면 본안소송뿐 아니라 보전처분의 필요성까지 빠르게 검토해야 합니다.

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푸르지오 라디우스 파크 계약취소 FAQ

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Q. 경찰에서 불송치됐는데 조합이 계약을 취소할 수 있나요?

불송치 결정만으로 계약취소 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다. 다만 불송치 사유가 무엇인지에 따라 계약취소의 법적 근거를 다투는 중요한 자료가 될 수 있습니다. 특히 적용 법률 자체가 문제 된 사건이라면 해당 판단을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

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Q. 계약취소 통보를 받으면 행정소송을 해야 하나요?

누가 어떤 법률관계에 기초해 계약취소를 통보했는지를 먼저 봐야 합니다. 조합이 공급계약 당사자로서 계약해제를 통지했다면 민사상 계약관계를 다투는 방식이 문제 될 수 있으며, 수분양자 지위확인소송 등이 검토될 수 있습니다.

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Q. 불송치 결정서는 왜 중요한가요?

결과뿐 아니라 결정 이유가 중요합니다. 경찰이 어떤 사실과 법률을 근거로 혐의를 인정하지 않았는지가 이후 계약취소 분쟁에서 하나의 근거가 될 수 있습니다.

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Q. 가처분은 반드시 해야 하나요?

모든 사건에서 동일하지 않습니다. 다만 본안 판단 전에 해당 호실이 제3자에게 처분될 구체적인 위험이 있다면 보전처분 필요성을 신속하게 검토할 필요가 있습니다.

 

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형사절차에서 끝났다고 생각했는데, 두 번째 문제가 시작됐다면

 

 

푸르지오 라디우스 파크 사건에서 중요한 것은 불송치라는 결과 하나만 보는 것이 아닙니다.

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왜 불송치됐는지, 해당 주택의 공급에 어떤 법률이 적용되는지, 조합은 무엇을 근거로 계약을 취소하려는지를 연결해서 살펴봐야 합니다.

 

 

 

특히 도시정비법에 따른 재개발 일반분양이라는 점 때문에 주택법 제65조의 적용범위를 둘러싼 법률적 쟁점이 존재할 수 있습니다.

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따라서 계약취소 공문을 받았다면 우선

 

불송치 결정서 + 조합 공문 + 공급계약서 

세 가지를 함께 놓고 검토하는 것이 좋습니다.

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이미 형사절차에서 유리한 결론을 받았다면, 그 결과가 왜 나왔는지를 분석해 이후 계약관계에서 활용할 수 있는지도 살펴봐야 합니다.

 

 

캡틴법률사무소는 부정청약 수사뿐 아니라 불송치 이후 발생할 수 있는 공급계약 취소·수분양자 지위 분쟁까지 사건의 후속 절차를 함께 검토합니다.

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계약취소 통보를 받았다면 지금 어떤 단계인지 편하게 알려주세요.

 

 

 

 

 

 

 

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