법인소식
- 관리자
- 2026-08-19
[법인소식] 부정청약 변호사, 언제 필요할까? 경찰 조사부터 불송치 후 계약취소까지 | 캡틴법률사무소
◎ 부정청약 수사의뢰 이후에는 경찰 수사뿐 아니라, 사건에 따라 시행사·사업주체의 공급계약 취소 문제까지 이어질 수 있습니다.
◎ 경찰 조사에서 불송치(혐의없음) 결과를 받아도, 시행사는 별도 법리로 계약취소 절차를 진행할 수 있습니다. 형사와 민사는 다른 절차입니다.
◎ 시행사가 공탁금을 맡기고 계약취소를 통보한 경우, 공탁금 수령 방식이나 확인서의 내용에 따라 향후 계약 효력을 다투는 과정에서 불리하게 작용할 수 있으므로, 수령·서명 전에 법률적 검토가 필요합니다.
◎ 재분양이 완료되어 제3자가 소유권등기를 마치면, 형사에서 무죄를 받아도 해당 호실을 실물로 되찾을 수 없습니다. 통보를 받은 즉시 움직여야 합니다.
◎ 캡틴법률사무소는 경찰출신 형사전문변호사가 수사의뢰서 정보공개청구 → 형사 불송치 → 민사 가처분까지 전 단계를 직접 담당합니다.
부정청약 변호사, 언제 선임해야 하는가
부정청약 사건에서 가장 많이 받는 질문이 있습니다.
"경찰 조사가 확정되고 나서 변호사를 선임하면 안 되나요?"
"불송치 결과가 나왔으니까 이제 괜찮은 거 아닌가요?"
이 두 질문 모두 같은 오해에서 출발합니다. 부정청약 사건은 형사절차 하나가 아니라, 형사와 민사가 동시에 맞물려 돌아가는 구조입니다. 형사에서 이겨도 민사에서 지면 아파트를 잃습니다. 그리고 민사는 타이밍 싸움입니다.
부정청약 수사의뢰를 받았다면 지금 어떤 상황인가
국토교통부와 국무조정실은 위장전입·위장부양·세대분리·청약통장 양도 등 부정청약이 의심되는 당첨자를 선별해 경찰에 수사를 의뢰합니다. 이때 시행사도 별도로 계약취소 절차를 검토하기 시작합니다.
수사의뢰를 받은 순간부터 두 개의 시계가 동시에 움직입니다.
형사 시계: 경찰 출석 요구 → 피의자 조사 → 불송치(혐의없음) 또는 기소 의견 송치 → 검찰 처분
민사 시계: 시행사 계약취소 검토 → 분양대금 공탁 + 계약취소 통보 → 재분양 개시
두 시계는 독립적으로 움직입니다. 형사에서 불송치를 받아도 시행사는 계약취소 통보를 철회하지 않을 수 있습니다. 그 사이 해당 호실이 제3자에게 재분양되면 형사 결과가 어떻게 나오든 그 아파트는 다시 찾을 수 없습니다.
형사 단계 — 경찰 조사 전이 가장 중요한 이유
수사의뢰서를 먼저 확인하세요
부정청약 조사에서 캡틴법률사무소가 가장 먼저 하는 일은 수사의뢰서 정보공개청구입니다.
경찰이 조사에 착수한 것은 국토부나 시행사의 수사의뢰서가 접수됐기 때문입니다. 이 문서에는 어떤 혐의로, 어떤 근거에서 수사를 의뢰했는지가 담겨 있습니다. 조사기관이 무엇을 의심하는지 모른 채 경찰서에 출석하는 것과, 의심 지점을 먼저 파악하고 자료를 준비한 뒤 출석하는 것은 결과가 다릅니다.
경찰출신 변호사는 이 과정에서 수사기관이 어떤 방식으로 혐의를 구성하는지를 내부 경험으로 이해하고 있습니다.
첫 조사 전 진술 방향 설계
경찰의 첫 피의자 조사는 이후 모든 절차의 기록이 됩니다. 당황해서 사실과 다르게 진술하거나, 본인이 정확히 파악하지 못한 상태에서 "그렇다"고 대답하면 그 진술은 이후 번복하기 어렵습니다.
예를 들어 부모님이 일시적으로 다른 지역에 거주한 사실이 있을 때, "네, 그 기간에는 따로 사셨습니다"라고 단순하게 대답하면 위장부양 인정의 근거로 쓰일 수 있습니다. 반면 왜 그 시기에 그런 생활관계가 있었는지, 전체 생활관계 안에서 어떻게 설명되는지를 미리 자료와 함께 준비해두면 진술이 달라집니다.
형사 단계에서 불송치 결과를 받아내는 것이 민사 대응의 가장 강력한 무기가 됩니다.
민사 단계 — 불송치 이후에도 싸움은 끝나지 않습니다
왜 형사 불송치 이후에도 계약취소 문제가 남을 수 있나
주택법 제65조는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받은 경우 일정한 요건 아래 이미 체결된 공급계약을 취소하도록 규정하고 있습니다.
문제는 형사절차의 불송치 결정과 공급계약의 효력에 관한 판단이 완전히 동일한 절차는 아니라는 점입니다. 따라서 경찰에서 불송치 결정을 받았다는 이유만으로 계약취소 문제가 자동으로 사라진다고 단정하기는 어렵습니다. 반대로 불송치 결정의 구체적인 이유는 향후 계약취소의 정당성을 다투는 과정에서 중요한 자료가 될 수 있습니다.
불송치(혐의없음)는 형사처벌을 피했다는 의미이지, 민사상 계약 유효성을 자동으로 인정받는다는 의미가 아닙니다. 시행사가 계약취소를 강행하면 별도 민사 소송으로 다퉈야 합니다.
계약취소라고 해서 시행사가 마음대로 처리할 수 있는 것은 아닙니다
공급계약 취소 역시 주택법과 시행령이 정한 요건과 절차에 따라 이루어져야 합니다. 따라서 계약취소 통보를 받았다면 단순히 형사 불송치 여부만 볼 것이 아니라,
① 취소의 근거가 된 공급질서 교란행위가 실제 인정되는지
② 사업주체가 어떤 자료를 근거로 판단했는지
③ 법령상 통지·소명 절차가 제대로 진행됐는지
를 함께 검토해야 합니다.
계약취소 통보를 받으면 즉시 해야 할 것
시행사가 분양대금을 법원에 공탁하고 계약취소 통보를 보내는 순간, 민사 타이밍이 시작됩니다.
이 시점부터 지체할수록 불리해집니다. 시행사는 빠르면 수 주 안에 재분양 절차를 개시합니다.
1단계: 처분금지 가처분 신청
해당 호실을 제3자에게 매각하거나 처분하지 못하도록 법원에 가처분을 신청합니다. 가처분을 통해 본안 판단 전까지 해당 주택의 처분이나 권리관계 변경을 제한하는 방안을 검토할 수 있습니다.
2단계: 공급계약 효력확인 본안소송
가처분으로 집을 묶어둔 뒤, "이 계약은 유효하다"는 본안 소송을 제기합니다. 형사 단계에서 확보한 불송치 결정서와 그 구체적인 판단 이유는 공급계약 취소의 정당성을 다투는 과정에서 중요한 자료가 될 수 있습니다.
3단계: 필요한 경우 손해배상 가능성 검토
계약취소가 위법한 이행거절 등에 해당하고 실제 손해가 발생했다면, 구체적인 사실관계에 따라 금융비용 등 손해배상 청구 가능성도 함께 검토할 수 있습니다.
절대 하면 안 되는 행동 3가지
X ① 공탁금을 아무 조건 없이 수령하는 것
시행사가 분양대금을 법원에 공탁하고 계약취소를 통보하면, 그 돈을 아무 단서 없이 찾아 쓰는 순간 법원은 계약 취소에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 있습니다. 공탁금 수령 자체를 거부하는 것이 원칙이고, 불가피하게 수령해야 한다면 반드시 이의유보 절차를 밟아야 합니다.
X ② 시행사 직원의 요청으로 각서나 확인서에 서명하는 것
"행정 절차상 서류이니 사인해 주시면 원만히 처리하겠다"는 말은 전형적인 패턴입니다. 본인이 직접 쓴 자필 확인서는 법정에서 계약 취소를 인정한 증거로 쓰일 수 있습니다. 어떤 서류에도 사전에 변호사 검토 없이 서명하지 마세요.
X ③ 우편물 수령을 거부하며 시간을 끄는 것
법원 문서 수령을 거부한다고 사건이 멈추지 않습니다. 법원은 공시송달 절차를 통해 당사자 없이 재판을 진행하고 패소 판결을 내릴 수 있습니다. 문서를 받는 즉시 변호사와 검토해야 합니다.
캡틴법률사무소 부정청약 성공사례
캡틴법률사무소는 수사의뢰 단계부터 형사 종결, 필요한 경우 민사 대응까지 실제 사건을 수행한 결과를 보유하고 있습니다.
구리역 롯데캐슬 — 주택법위반 무죄 위장전입 혐의로 기소되었으나 재판에서 무죄 판결을 받았습니다. 형사 무죄 결과는 민사 계약유지의 핵심 근거가 되었습니다.
메이플자이 — 수사의뢰 후 불입건 종결 국토부 일괄 수사의뢰 대상이 됐으나, 부양 실질관계를 체계적으로 소명해 입건 전 조사 종결을 받았습니다.
방배 디에이치 — 노부모 특별공급 수사의뢰 후 불입건 종결 억울한 수사의뢰였으며, 실질 부양관계 입증 자료를 정리해 불입건 종결을 이끌었습니다.
인덕원 퍼스비엘 — 위장전입 수사의뢰 후 불송치 종결 위장전입 혐의를 받았으나 실거주 생활관계 자료를 정리해 불송치(혐의없음) 결과를 받았습니다.
마포 자이 — 위장부양 수사의뢰 후 혐의없음 종결
부정청약 변호사 선택 기준
부정청약 사건에서 변호사를 선택할 때 확인해야 할 것이 있습니다.
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형사와 민사를 같이 다루는가. 형사만 담당하고 민사 가처분·본안소송 경험이 없다면 절차 전환 시점에 공백이 생깁니다. 특히 형사 불송치 직후 민사 가처분 신청까지의 속도가 중요합니다.
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수사기관 내부 경험이 있는가. 경찰이 어떤 자료를 어떤 방식으로 분석하는지, 수사의뢰서에서 무엇을 우선 확인하는지는 내부 경험 없이 외부에서 파악하는 것과 다릅니다. 첫 조사 전 진술 전략을 세울 때 그 차이가 나타납니다.
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실제 부정청약 사건을 수행한 결과가 있는가. 위장전입·위장부양·세대분리·청약통장 양도 등 유형마다 쟁점이 다릅니다. 유형별 대응 경험이 있는지 확인하세요.
캡틴법률사무소는 경찰출신 형사전문변호사가 수사의뢰서 정보공개청구부터 경찰 조사 대응, 민사 가처분까지 직접 담당합니다. 위장전입·위장부양·세대분리·청약통장 양도·노부모 특별공급 등 주택법 위반 전 유형의 성공사례를 보유하고 있습니다.
부정청약 변호사 FAQ
Q. 수사의뢰를 받았는데 아직 경찰 출석 요구는 오지 않았습니다. 지금 상담해야 하나요?
출석 요구 전이 오히려 가장 좋은 시점입니다. 수사의뢰서 정보공개청구를 통해 의심 지점을 파악하고, 첫 조사 전에 자료와 진술 방향을 준비할 수 있습니다.
Q. 경찰 조사에서 불송치(혐의없음)를 받았는데 시행사가 계약취소 통보를 보냈습니다.
형사 불송치와 민사 계약 유효성은 별개 절차입니다. 불송치 결정서는 민사 소송에서 핵심 증거가 되지만, 시행사가 계약취소를 철회하지 않으면 별도 소송이 필요합니다. 이 시점에서 가처분 신청 타이밍이 중요합니다.
Q. 시행사가 보낸 공탁 통지서를 받았습니다. 돈을 찾아도 되나요?
바로 수령하기보다는 먼저 법률적 효과를 확인하는 것이 안전합니다. 공탁의 원인과 수령 방식, 이의유보 여부 등에 따라 향후 계약 효력을 다투는 과정에서의 의미가 달라질 수 있기 때문입니다.
Q. 위장전입이 맞긴 한데, 고의는 아니었습니다. 변호가 가능한가요?
고의성 여부는 부정청약 형사 처벌의 핵심 쟁점입니다. 단순 착오나 불가피한 사정에 의한 주소지 이전과, 청약을 위해 계획적으로 주소를 옮긴 것은 법리적으로 다릅니다. 전체 생활관계 자료를 통해 고의성 부재를 소명하는 전략이 필요합니다.
Q. 부모님이 청약 전에 전입신고를 했는데 실제로 같이 살지는 않았습니다. 어떻게 되나요?
부양가족 가점이나 특별공급에서는 해당 모집공고와 주택공급 규칙상 요구되는 요건을 먼저 확인해야 합니다. 주민등록상 주소와 실제 생활관계가 다른 경우에는 그 경위와 기간, 실제 부양관계 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 사건에 따라 쟁점이 달라지므로 구체적인 사실관계를 먼저 정리하는 것이 중요합니다.
Q. 청약통장을 사고팔지는 않았지만 가족에게 빌려줬습니다. 문제가 되나요?
청약통장 양도는 차용 형태라도 주택법 위반으로 의율될 수 있습니다. 실거래 내역, 청약 주체, 실제 사용 경위를 구체적으로 확인해야 합니다.
지금 어떤 상황이든 먼저 확인하세요
수사의뢰서를 받았다면 — 첫 경찰 조사 전이 가장 중요한 타이밍입니다. 불송치를 받았는데 계약취소 통보가 왔다면 — 가처분 신청 타이밍을 놓치지 마세요. 공탁 통지서를 받았다면 — 수령 전에 먼저 확인하세요.
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