캡틴법률사무소

1.사건의 발단: 부양가족 가점 청약 당첨과 '미동거'라는 아킬레스건

의뢰인은 서울 강서구의 한 주소지에 모친과 함께 주민등록을 두고 있었습니다.

이후 이 주소지를 기반으로 직계존속(모친)을 부양가족으로 신청하여 청약 가점을 쌓았고, 이를 통해 높은 경쟁률을 뚫고 인천 검단신도시 호반써밋 아파트 공급 청약에 당첨되는 기쁨을 누렸습니다.

그러나 의뢰인에게는 한 가지 마음 무거운 비밀이자 법적 리스크가 있었습니다. 청약 신청 당시 모친과 실제로 함께 살고 있지 않았다(미동거)는 점이었습니다.

최근 국토교통부는 규제지역뿐만 아니라 주요 단지의 당첨자들을 대상으로 요양급여 내역, 신용카드 사용지, 하이패스 기록 등을 정밀 조사하여 실제 거주 여부를 샅샅이 파악하고 있습니다. 만약 주민등록법상 주소지와 실제 생활근거지가 다르다면 국토부는 이를 '부정청약(주택법 위반)'으로 판단해 경찰에 수사를 의뢰합니다.

의뢰인은 추후 국토부의 전수조사 및 수사의뢰, 혹은 제3자의 고발로 인해 경찰 조사를 받게 되거나, 시행사(사업주체)로부터 일방적인 분양계약 취소 및 위약금 몰수 등 분쟁을 겪게 될 것을 우려하였습니다.

이에 사태가 걷잡을 수 없이 커지기 전 사전에 문제를 정리하고자 주택법 위반 대응 전문인 캡틴법률사무소를 찾았습니다.

2. 캡틴법률사무소의 핵심 방어 전략: '선제적 자수'와 '고의성 조각'

사건을 맡은 경찰청 수사반장, 경찰서 수사과장 출신이자 대한변호사협회 인증 형사전문 김효습 대표변호사와 前 경제범죄수사팀장 출신 홍성환 변호사는 사실관계를 면밀히 분석했습니다.

단순히 국토부나 경찰의 연락이 올 때까지 기다리다가 수사가 개시되면 방어가 대단히 어려워질 수 있는 구조였습니다. 이에 캡틴법률사무소는 "수사를 해본 사람이 조사받는 사람의 마음을 가장 잘 안다"는 기치 아래, 혐의를 무조건 부인하기보다 사건의 경위를 투명하게 밝히는 '선제적 자수 전략'을 선택했습니다.

수사기관에 직접 찾아가 사정을 설명하되, 의뢰인에게 '부정청약을 하려는 범죄의 고의가 전혀 없었음'을 법리적·사실적으로 완벽하게 입증하는 소명자료를 구성하여 주택법 위반 무혐의를 이끌어내는 전략이었습니다.

캡틴법률사무소의 4가지 핵심 입증 포인트

• 첫째, 모집공고상 문언의 한계 지적 (법리적 소명)
  인천 검단신도시 호반써밋 아파트의 입주자모집공고를 철저히 분석했습니다. 공고문에는 *“직계존속과 같은 세대를 구성하는 경우, 직계존속은 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 경우에만 포함된다”*고 명시되어 있을 뿐, 직계존속과 '실제로 함께 거주(실거주)'해야 한다는 점에 대해서는 명확한 기재나 명시적 규정이 없다는 점을 짚어냈습니다. 의뢰인은 공고문에 기재된 주민등록 등재 요건을 엄격히 준수했으므로 법을 기망하려 한 것이 아님을 주장했습니다.

• 둘째, 기망 행위(인위적 조작)의 부존재
  의뢰인은 청약을 진행하는 과정에서 모친과 실제 동거하는 것처럼 수사기관이나 시행사를 속이기 위해 통신 기지국을 조작하거나, 허위 영수증을 만드는 등 어떠한 인위적인 꾸밈 행위나 위장 행위도 하지 않았다는 점을 분명히 했습니다.

• 셋째, 실거주 이전 목적과 불가피한 사고의 증명 (사실관계 입증)
  의뢰인이 2023년 8월 해당 서울 강서구 주소지로 전입신고를 한 것은 실제로 모친과 동거하며 모시기 위함이었습니다. 그러나 의뢰인이 이사한 직후, 모친에게 예상치 못한 불의의 사고가 발생했습니다. 이 사고로 인해 모친은 부득이하게 이사를 연기할 수밖에 없었습니다.
  의뢰인은 모친의 건강이 회복되는 대로 즉시 합가하여 같이 살 생각으로 주민등록 주소를 그대로 유지하고 있었고, 그 상태에서 청약 시기가 도래하여 신청했던 것뿐이었습니다. 캡틴법률사무소는 모친의 사고 사실을 증명할 수 있는 객관적인 병원 진료 기록 및 진단서 등을 확보하여 제출했습니다.

• 넷째, 주변인 진술을 통한 '내심의 의사' 보완
  의뢰인의 모친이 평소 주변 지인들에게 *"아들과 함께 들어가 살고 싶다", "몸이 회복되면 강서구 아들 집으로 이사할 것이다"*라고 일관되게 말해왔던 정황을 포착했습니다. 이를 확인해 준 지인들의 구체적이고 신빙성 있는 진술서를 확보하여, 전입신고 당시 위장부양 목적이 아닌 '실제 동거 목적'이 진정하게 존재했음을 뒷받침했습니다.

3. 처분 결과: 주택법 위반 혐의에 대한 '무혐의(혐의없음)' 종결

경찰 출신 변호인단의 정밀한 법리 검토와 객관적인 증거 자료(병원 기록, 지인 진술서, 모집공고 분석 의견서)가 자수서와 함께 수사기관에 제출되었습니다.

경찰 수사팀은 캡틴법률사무소가 제출한 의견서를 바탕으로 사실관계를 면밀히 검토한 결과, 의뢰인이 주택 시장의 공급질서를 교란하거나 부정한 방법으로 청약 당첨을 도모했다는 '부정청약의 고의'를 인정하기 어렵다고 판단하였습니다.

그 결과, 의뢰인은 국토부 조사가 본격화되어 계약이 박탈되거나 형사 입건되는 최악의 상황을 피하고, 경찰 단계에서 주택법 위반 혐의에 대해 최종 '무혐의' 처분을 받아 소중한 검단신도시 아파트 분양권을 안전하게 지켜낼 수 있었습니다.

4. 주택법 위반(부정청약) 쟁점 및 리스크 총정리

현행 주택법에 따르면 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 신청한 경우 강력한 형사처벌과 행정제재가 따릅니다. 본 사건과 관련하여 청약 신청자들이 반드시 알아야 할 법적 상식을 정리해 드립니다.

주택법 위반 시 받는 처벌과 불이익

 "경찰에서 무혐의를 받아도 끝이 아니다?" 복합 대응의 중요성

국토교통부와 시행사는 형사처벌 여부(불송치, 무혐의)와 무관하게 행정적·민사적 처분으로서 계약취소를 진행하는 경우가 매우 많습니다. 주택법 제65조 제2항에 따른 계약취소는 사법부의 최종 유죄 판결이 없더라도 '부정한 방법의 개입'이라는 사정만으로 추진될 수 있기 때문입니다.

따라서 초기 경찰 수사 단계 혹은 국토부 소명자료 제출 단계에서부터 단순히 "몰랐다"고 변명하는 것이 아니라, 민사 성격의 수분양자 지위 확인 소송까지 염두에 두고 꼼꼼하게 알리바이를 증명해야 원천적인 계약 취소를 막을 수 있습니다.

5. 왜 '경찰 출신 형사전문 변호사'의 조력이 결정적인가?

부정청약, 위장전입, 위장부양 사건은 정해진 법조문만 읽어서는 해결하기 어렵습니다.

수사기관이 피의자의 '거주지 변동 패턴', '의료기관 방문지', '통신사 기지국 데이터'를 어떻게 추출하고 분석하는지 그 수사 기법과 메커니즘을 정확히 아는 전문가의 대응이 필수적입니다.

• 수사관의 시각에서 사건 해체: 캡틴법률사무소의 김효습 대표변호사(경찰대 법학과 출신, 前 국가수사본부 등 근무)와 홍성환 파트너변호사(경찰대 행정학과 출신, 前 서울경찰청 경제범죄수사2팀장)는 수사 예단이 어디서 시작되는지 명확히 짚어냅니다.

• 조사 초기 단계 흐름 주도: 부정청약 사건은 첫 경찰 출석 조사에서의 진술과 최초 제출하는 소명자료의 순서에 따라 승패가 갈립니다. 본 사건 역시 선제적으로 자수하되 완벽한 입증 자료를 밀도 있게 결합했기에 입건 및 송치 자체를 막아낼 수 있었습니다.

• 맞춤형 생활반응 자료 발굴: 직장 위치, 피치 못할 가정사(부모님의 부상, 간병, 자녀 학업 등)에 따라 실거주를 증명할 수 있는 자료는 사람마다 다릅니다. 캡틴법률사무소는 의뢰인의 상황에 맞는 '스모킹 건'급 증거(본 사건의 경우 모친의 실제 사고 증빙 및 지인 확인서)를 정확하게 선별해 냅니다.

청약 가점을 높이려다 의도치 않게 위장부양이나 위장전입 오해를 받아 국토부 소명서 제출 요구를 받았거나 경찰 조사를 앞두고 계신다면, 혼자서 고민하거나 자료를 임의로 제출하여 악재를 키우지 마십시오. 첫 단추를 어떻게 꿰매는가에 따라 수억 원 가치의 분양권과 전과자 전락 여부가 결정됩니다.

더 많은 성공사례와 전문 칼럼은 캡틴법률사무소 공식 주택법 위반 대응 센터 홈페이지(https://www.housinglaw.co.kr/)에서 확인하실 수 있습니다.

유사한 상황으로 법적 검토가 필요하시다면 아래 내용을 알려주세요. 더욱 구체적인 대응 방향을 안내해 드리겠습니다.

• 현재 국토부 소명 단계인지, 혹은 경찰 연락(수사 개시)을 받은 상태인지 여부
• 청약에 당첨된 아파트 단지명 및 적용된 청약 가점 항목(예: 노부모부양, 다자녀, 무주택 기간 등)
• 주민등록지와 실제 거주지가 달라지게 된 구체적인 사유(예: 질병 치료, 직장, 자녀 교육 등)

Q1. 주민등록상 주소만 같이 되어 있고 실제로 따로 살았다면 무조건 주택법 위반(부정청약)인가요?

A1. 원칙적으로 청약 가점제에서 부양가족은 주민등록표상 등재뿐만 아니라 실제 거주하며 부양할 것을 전제로 합니다. 생활근거지가 완전히 달라 '위장부양'이나 '위장전입'으로 판단되면 주택법 위반이 될 수 있습니다. 다만 본 사례처럼 합가하려는 진정한 목적이 있었으나 사고·질병 등 객관적이고 불가피한 사유로 인해 미동거하게 된 점을 명확히 입증한다면 부정청약의 '고의'가 조각되어 무혐의를 받을 수 있습니다.

Q2. 이번 검단 호반써밋 사건에서 '선제적 자수'를 선택한 이유는 무엇인가요?

A2. 국토교통부는 규제지역과 주요 단지의 당첨자를 대상으로 요양급여 내역, 카드 사용지 등을 전수조사합니다. 어차피 적발될 확률이 높은 상황에서 국토부 수사의뢰나 제3자 고발로 경찰 조사가 먼저 개시되면 '수사기관에 적발된 피의자' 신분이 되어 방어가 훨씬 어려워집니다. 반면 사전에 캡틴법률사무소와 함께 객관적인 증거를 갖추어 선제적으로 자수함으로써, 범죄 의도가 없었음을 투명하게 밝히고 수사의 주도권을 잡기 위함이었습니다.

Q3. 모집공고문에 "실제로 같이 살아야 한다"는 말이 없었다면 면책 사유가 되나요?

A3. 모집공고문에 *“직계존속은 1년 이상 계속하여 공급신청자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 한다”*는 요건만 명시되어 있고 실거주 의무를 명확히 고지하지 않았다면, 이는 당첨자가 법을 고의로 위반하거나 기망하려 하지 않았다는 '내심의 의사(고의성 부존재)'를 뒷받침하는 중요한 법리적 방어 논리가 될 수 있습니다.

Q4. 미동거 사유가 '모친의 갑작스러운 사고'였는데, 수사기관에 이를 어떻게 증명했나요?

A4. 단순히 말로만 사정을 설명하는 것은 수사기관에서 받아들여지지 않습니다. 캡틴법률사무소는 모친이 이사를 진지하게 준비하던 중 발생한 사고 관련 병원 진단서, 응급실 기록, 입퇴원 확인서 및 진료비 영수증 등 객관적인 의료 기록을 확보하여 징검다리 증거로 제출했습니다.

Q5. 주변 지인들의 진술서도 법적 효력이나 증거 능력이 있나요?

A5. 지인들의 진술 자체만으로는 완벽한 증거가 되기 어렵지만, 객관적인 병원 기록과 결합하면 강력한 시너지 효과를 냅니다. 모친이 평소 주변인들에게 *"몸이 회복되면 아들 집으로 갈 것이다"*라고 말한 정황을 담은 지인들의 구체적이고 일관된 자필진술서는 전입신고 당시 위장부양 목적이 아닌 '실제 동거 목적'이 진정하게 존재했음을 보완하는 훌륭한 정황 증거가 됩니다.

Q6. 청약을 위해 모친과 동거하는 것처럼 꾸미기 위한 행위를 하지 않았다는 점은 왜 중요한가요?

A6. 주택법 위반이나 업무방해죄가 성립하려면 수사기관이나 시행사를 속이려는 '기망 행위'가 있어야 합니다. 만약 거주지를 속이기 위해 부모님의 휴대폰 기지국 위치를 인위적으로 조작하거나 허위 생활 흔적을 조작했다면 무거운 처벌을 받게 됩니다. 본 사건 의뢰인은 어떠한 인위적인 꾸밈 행위도 하지 않았기에 부정청약의 고의가 없었음을 더욱 당당하게 주장할 수 있었습니다.

Q7. 부양가족 가점 청약에서 국토부는 주로 어떤 자료로 실거주 여부를 확인하나요?

A7. 국토교통부는 당첨자의 직장 위치는 물론, 부양가족의 건강보험 요양급여내역(어느 지역 병원·약국을 다녔는지), 신용카드 결제 내역, 휴대폰 기지국 위치, 자동차 하이패스 통과 기록 등 '생활반응 자료'를 전방위적으로 조사하여 실제 거주 여부를 가려냅니다.

Q8. 경찰에서 주택법 위반 '무혐의'를 받으면 분양권은 무조건 안전한가요?

A8. 형사적으로 무혐의를 받으면 전과자가 될 위험은 사라집니다. 다만, 국토부와 시행사(조합)는 형사처벌 여부와 별개로 '행정적 제재'로서 계약취소를 추진하는 경우가 있습니다. 따라서 경찰 수사 단계에서부터 민사적인 '수분양자 지위 확인 소송'까지 대비하여 완벽한 실거주 목적과 불가피성을 소명해 두어야 원천적인 계약 취소까지 막아낼 수 있습니다.

Q9. 만약 주택법 위반(부정청약) 혐의가 그대로 인정되면 어떤 처벌을 받게 되나요?

A9. 주택법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 특히 프리미엄 등 불법 행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 초과하면 그 이익의 3배 이하에 달하는 막대한 벌금이 부과될 수 있습니다. 아울러 적발일로부터 최장 10년간 청약 자격이 제한되며, 계약은 취소되고 계약금은 몰수될 위기에 처합니다.

Q10. 이와 유사한 위장부양·위장전입 의심으로 조사를 앞두고 있다면 어떻게 대처해야 하나요?

A10. 국토부의 소명 요구 조치나 경찰의 연락을 받았을 때, 당황하여 수사기관이 원하는 대로 생활반응 자료를 무작정 제출하거나 허위 진술을 하는 것은 금물입니다. 첫 조사에서 쟁점이 확정되기 때문에, 반드시 조사 초기 단계부터 부정청약 수사 메커니즘을 정확히 알고 있는 경찰 출신 형사전문 변호사의 조력을 받아 본인의 상황에 맞는 맞춤형 증거(스모킹 건)를 선별하여 대응해야 합니다.